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财经 2015-6-30 11:377770admin
内文提示:以一线住宅为抵押资产,成数足值的资产还算不上真正意义上的好资产。在确保本息安全的基础上,兼具流动性,保证本息按时兑付的抵押资产才是真正的优质资产。 

    在历经逾期、坏账、催收无果的困境后,投资人明白一款可保证投资人本息安全的房产抵押标是最有保障的理财产品。然而,由刚性兑付所引发的流动性难题,直接导致互联网金融行业出现将风险资产“击鼓传花”现象的产生。

    显然,以一线住宅为抵押资产,成数足值的资产还算不上真正意义上的好资产。在确保本息安全的基础之上,兼具流动性,保证本息按时兑付的抵押资产才是真正的优质资产。 

    一线住宅是最好的抵押房产类型 
    何为房产抵押债权?房产抵押债权,是指借款人以名下房产作为抵押取得借款,若不能按期还本付息,则债权人有权依法处置房产,并在所得价款中优先受偿。 

    然而,并不是所有的房产抵押债权都一样安全。它还与房产类型、市值稳定情况、成数息息相关。 

    首先,在同为抵押物的房产类型中,商铺、办公楼、厂房虽同属房产,但这三者价值都过大,且用途太过专业化,与住宅相比,不容易找到买家,变现能力较弱。 

    其次,对同为住宅的抵押房产而言,它的市值还与所处区域相关。毋庸置疑,一线住宅抵抗市值缩水的能力要明显高于三四线住宅。 

    最后,是与贷款额度息息相关的成数。在估值合理的前提下,成数直接决定了借款人的可贷金额,后者与借款人违约拍卖房产,价款能否足额覆盖投资人本息直接相关。 

    可见,一线住宅类房产是所有房产类型中最好的抵押资产类型,对投资人来说风险也最小。 

    而仟邦资都(www.cgstate.com )作为始终专注上海第二套住宅的住宅金融第三方综合服务平台,在优质资产的定义方面并不仅限于“一线住宅+成数足值”,在其看来,在本息安全的基础上兼具流动性,对逾期债权具备快速处置能力的资产才是真正的优质资产。 

    专项基金提供完整的风险处置闭环 

    一款含有可变现抵押品的房产抵押债权,在借款人发生逾期后,任谁都能收回80%的资金。它的难度在于如何处理逾期债权的流动性问题。 

    在中国的司法体制下,一个违约的房产抵押,从起诉到拿到房产拍卖变现的过程,最快也要6个月以上,有些甚至在项目到期2年后都没得到解决,对投资人而言,他虽没遭受终极坏账的损失,却承担了到期本息无法按时兑付的流动性风险。 

    但在刚性兑付思维的国情下,投资人显然无法承受上述风险。于是,很多互联网金融平台普遍会采用外部担保和风险保证金的模式给投资人吃“定心丸”。但业内人士对风险保证金模式的诟病在于,风险保证金并不透明,且真实保障比例非常低,多数平台披露的保障率不到1%。除此之外,资产打包续期,虽也是处理逾期的常见做法,但其存在资金与产品无法一一对应的问题,或已触及监管红线。 

    显然,上述任何一种方式都不能从根本上解决流动性风险难题,它们做的仅仅是把风险进行转嫁。 

    今年6月,仟邦资都陆续与第三方机构进行合作,参与设立三类专项基金在最短时间内对逾期债权进行收购和处置。 

    其一,债权劣后基金。总规模为2亿元,用于平台流动性备付和投资人保障。该基金存放于银行托管账户内,专款专用。 

    其二,流动性基金。一旦发生违约,流动性基金第一时间回收债权与收益权,从而按时兑付投资人本息。 

    其三,房产并购基金。当情况继续恶化,房产并购基金会以最低价收购抵押房产,由房产中介进行再包装后另行处置,目前,仟邦资都已与489家房产中介形成合作,作为资产处置的流通渠道。 

    可见,仟邦资都为投资人提供的是一套完整的风险处置闭环,从根源上提高抵押资产的变现速度从而确保投资人本息的按时兑付。 

    而就在2015年4月,仟邦资都获得由国际权威机构SGS颁发的ISO9001房产抵押类风险标准化管控体系认证证书,成为业内首家风控体系获国际认证的专业服务公司,并对传统风控体系进行了补充和增强。 

    综上,理性投资人在选择房产抵押债权时,不单要关注抵押物是否是一线住宅,更要关注该抵押住宅是否具备较强的流动性。 

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